Lượt xem: 1463
Một số vướng mắc, bất cập về quy định ranh giới giữa các bất động sản liền kề
Ranh giới là đường phân giới của bất động sản được quy định tại Điều 175 Bộ luật dân sự năm 2015 (BLDS); trong đó, khoản 2 quy đinh :“Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác”, quy định như vậy là quy định một cách chung chung, không có căn cứ để giải quyết tranh chấp về ranh giới trong không gian và trong lòng đất theo chiều thẳng đứng giữa các bất động sản khi giải quyết tranh chấp.

Để phân định ranh giới giữa các bất động sản, chủ sở hữu thường hay dùng mốc giới để phân định.

Theo đó, Điều 175 Bộ luật dân sự năm 2015 (BLDS) quy định ranh giới giữa các bất động sản như sau:

- Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thoả thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp. Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.

- Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác. Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Đồng thời, để chứng minh ranh giới giữa các bất động sản Điều 176 BLDS cũng đã quy định mốc giới ngăn cách các bất động sản như sau:

- Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.

- Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thoả thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của các chủ thể đó.

Trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thoả thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ.

- Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.

Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình.

Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu được từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Tuy Điều 175 BLDS đã quy định cụ thể về ranh giới giữa các bất động sản nhưng khoản 2 Điều 175 BLDS quy định: “Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác”.

Như vậy, ranh giới theo chiều thẳng đứng được xác định như thế nào, độ cao theo chiều không gian và độ sâu theo chiều lòng đất là bao nhiêu mét và căn cứ vào đâu để xác định chiều theo phương thẳng đứng đó phù hợp với quy định của pháp luật và không ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác, nên thực tế áp dụng khoản 2 Điều 175 BLDS vẫn còn nhiều khó khăn vướng mắc và bất cập.

Sau đây là một ví dụ: Công ty cổ phần nước giải khát xây dựng một nhà máy bia 777 trên thửa đất số 8, tờ bản đồ số 6, diện tích 150.000 m2, tại quận T, thành phố C, thửa đất đã được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH 00078 ngày 20/4/2001. Công ty đã sử dụng thửa đất và nhà máy bia 777 ổn định, liên tục từ đó đến nay không có ai tranh chấp. Ranh giới thửa đất được xây mốc giới bằng tường rào bê tông, cốt thép.

Ngày 20/8/2017, Công ty cổ phần nước giải khát gửi khởi kiện đến Tòa án nhân dân quận T, thành phố C yêu cầu Tòa án giải quyết buộc Công ty xây dựng vận tải B chấm dứt hành vi lấn chiếm và trả lại cho Công ty 5000m2 đất tại thửa đất số 8, tờ bản đồ số 6, khôi phục lại hiện trạng ban đầu và bồi thường mọi thiệt hại do hành vi lấn chiếm đất gây ra vì Công ty xây dựng vận tải B khoan ngầm trong lòng thửa đất số 8 để làm đường tàu điện ngầm đi qua ranh giới lòng đất thuộc thửa đất số 8 của Công ty

Ngày 04/5/2018, Công ty cổ phần nước giải khát tiếp tục gửi đơn đến Tòa án nhân dân quận T, thành phố C khởi kiện Công ty hàng không E yêu cầu Tòa án giải quyết buộc Công ty hàng không E chấm dứt hành vi lấn chiếm quyền sử dụng đất trên không gian thuộc thửa đất số 8, tờ bản đồ số 6 để cho máy bay bay qua không gian thửa đất, gây ô nhiễm tiếng ồn, làm ảnh hưởng đến hoạt động bình thường của Công ty.

Tòa án nhân dân quận T, thành phố C đã thụ lý 2 đơn khởi kiện nêu trên của Công ty cổ phần nước giải khát để giải quyết theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự

Từ thực tiễn sử dụng đất cho thấy, theo quy định của Luật đất đai thì quyền sử dụng đất chỉ được xác lập (cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) trên mặt đất, mặt nước trong phạm vi ranh giới (sơ đồ) có xác định chiều dài, chiều rộng và diện tích thửa đất nhưng không quy định cụ thể chiều cao, chiều sâu của thửa đất.

Thế nhưng, khoản 2 Điều 175 BLDS lại quy định ranh giới giữa các bất động sản (thửa đất) được xác định bởi chiều cao (không gian) và chiều sâu (lòng đất) theo chiều thẳng đứng nhưng không quy định giới hạn độ dài của chiều cao, độ dài của chiều sâu là bao nhiêu mét, nên khi có tranh chấp xảy ra cơ quan tiến hành tố tụng không có căn cứ để giải quyết tranh chấp theo quy định của pháp luật.

Thực tế, nếu Công ty xây dựng vận tải B không sử dụng lòng đất và Công ty hàng không E không sử dụng không gian thửa đất số 8 thì Công ty cổ phần nước giải khát cũng không sử dụng và nếu 2 Công ty trên có sử dụng lòng đất và không gian thì cũng không gây thiệt hại cho Công ty cổ phần nước giải khát nhưng thửa đất đã được xác lập quyền sở hữu cho Công ty cổ phần nước giải khát và BLDS đã quy định ranh giới theo chiều thẳng đứng nên Công ty cổ phần nước giải khát có quyền định đoạt đối với phần không gian và phần lòng đất theo chiều thẳng đứng của thửa đất. Do đó, khi phát hiện thửa đất bị xâm phạm về ranh giới thì các chủ sở hữu có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của họ.

Hiện nay, nước ta đang tiến hành cuộc cách mạng công nghiệp 4.0, công nghệ, kỷ thuật ngày càng hiện đại, tân tiến nên các chủ sở hữu bất động sản có nhiều thiết bị tiên tiến để kiểm soát, quản lý quyền sử dụng đất hợp pháp của họ cả trên mặt đất, mặt nước, trong không gian và trong lòng đất theo chiều thẳng đứng, nên họ có thể phát hiện bất cứ hành vi nào của người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của họ ở trong lòng đất và trong không gian theo chiều thẳng đứng, nên trong thời gian tới có thể phát sinh tranh chấp, yêu cầu Tòa án giải quyết quyền sử dụng đất trong lòng đất và trong không gian theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất .

Thế nhưng, khoản 2 Điều 175 BLDS quy định: “Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác”, quy định như vậy là quy định chung chung, không có căn cứ để xác định ranh giới theo chiều thẳng đứng giữa các bất động sản khi giải quyết tranh chấp, qua bài viết này kiến nghị cơ quan có thẩm quyền sớm có văn bản hướng dẫn hoặc sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 175 BLDS theo hướng quy định cụ thể, người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất có chiều cao và chiều sâu bao nhiêu mét, để có căn cứ giải quyết tranh chấp, bảo đảm cho pháp luật được tuân thủ thống nhất./.

Dương Phúc Trường
Phòng 9- VKS tỉnh 
 

THÔNG BÁO
THƯ VIỆN ẢNH
No title... No title... No title...
VIDEO
Chi đoàn VKSND tỉnh - Quán quân "Vũ điệu trẻ" 2015


 

 








Thống kê truy cập
  • Đang online: 30
  • Hôm nay: 1846
  • Trong tuần: 19 029
  • Tất cả: 996580